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다주택자 양도소득세 정리(2022년 양도소득세율 포함)

 

오늘은 다주택자 양도소득세에 대한 내용을 정리해보고자 합니다. 부동산을 거래하다 보면 해당 물량의 가치에 따른 비용 발생뿐만 아니라 거기에 수반되는 각종 세금에 대해서 자유로울 수가 없습니다. 집을 여러 채 소유하고 있다면 이런 비용이 더욱 크게 발생하다 보니 정부의 시책에 관심을 가질 수밖에 없습니다. 

 

 

요즘 다주택자 양도세(양도소득세)에 대한 관심이 커진 이유는 바로 다주택자 양도소득세 한시적으로 배제하는 중과 1년 유예 내용때문입니다. 그럼 지금부터 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

 

부동산 시장

 

-목차-

1. 2022년 소득세법 시행령 개정안 내용

2. 양도소득세 양도소득세율이란?

3. 다주택자 양도소득세 중과조건 3가지

4. 다주택자 양도소득세 중과 1년간 한시 배제

 

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2022년 소득세법 시행령 개정안 내용

지난 5월 9일 기획재정부는 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등 '소득세법 시행령' 개정안을 발표했습니다. 

 

다주택자 양도소득세 중과 한시 배제

 

이번 개정안은 부동산 시장 관리를 위해 과도하게 활용된 부동산 세제를 조세원칙에 맞게 정상화하고 국민들의 과도한 세금 부담을 적정 수준으로 조정하는 것, 부동산 시장 안정화에 목적을 두고 있습니다. 정부는 그간 기재부와 국세청 등에 제기된 양도세 관련 민원 중 가장 큰 비중을 차지했던 건을 위주로 먼저 개정하였음을 밝혔습니다. 

 

개정된 내용은 크게 3가지 입니다. 이는 돈 납세자에게 유리한 개정임을 고려하여 2022.5.10일이후 양도 건부터 소급 적용이 됩니다. 개정된 내용은 다음과 같습니다. 

  개정된 내용
1 다주택자 양도소득세 중과적용이 1년간 한시적으로 배제됨
2 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용시, 보유·거주 기간 재기산제도가 폐지됨
3 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화됨

 

다시 설명드리면 다음과 같습니다. 

 

1) 다주택자 양도소득세 중과적용이 1년간 한시적으로 배제됨

기존에는 다주택자가 조정 대상지역 내 주택을 양도 시, 기본세율에 20%(2 주택) 또는 30%(3 주택 이상)의 세율을 더한 중과세율을 적용하는 것뿐만 아니라 장기보유 특별공제 적용을 배제했었습니다. 하지만 이번 발표로 인해 다주택자가 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 2년 이상 보유한 조정대상지역 내 주택을 양도 시, 중과세율을 적용하는 게 아닌 기본세율을 적용하며, 장기보유특별공제도 적용되는 것으로 한시 개정되었습니다. 

 

2) 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용 시, 보유·거주 기간 재기 산제도가 폐지됨

기존에는 다주택자가 1주택을 제외한 모든 주택을 양도하여, 최종적으로 1 주택자가 된 날부터 보유·거주 기간을 재기산 했습니다. 하지만 이번에 개정되면서 보유주택 수 상관없이 비과세 적용받으려는 주택을 실제 보유·거주한 기간에 따라 1주택 비과세를 적용하는 것으로 변경되었습니다.

 

3) 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화됨

2019년 12월 17일 이후로 종전 주택과 신규 주택이 둘 다 조정 대상지역 내에 있는 경우, 신규주택 취득일부터 1년 종전 주택을 양도하고 세대원 전원이 신규 주택으로 전입해야 했지만 개정 이후 종전 주택과 신규주택 모두 조정대상지역 내에 있어도 신규주택 취득일부터 2년 이내 종전주택을 양도하는 것으로 양도기한을 완화하였으며 세대원 전원이 신규주택에 전입해야 한다는 요건을 삭제했습니다. 

 

 

양도소득세 양도소득세율이란

양도소득세란 양도차액으로 수익이 실현된 사람에게 세금을 징수하게 되는 데 이 세금을 양도소득세라고 합니다. 양도소득세를 이해하기 위해서는 먼저 개념에 대해서 알아야 합니다. 개념을 설명드릴게요.

  • 취득가액 : 내가 부동산을 샀던 가격
  • 양도가액 : 내가 부동산을 판매한 가격
  • 매매차익(양도차액) : 양도가액 - 취득가액

이 세가지 개념을 이해하시면 이제 양도소득세에 대해서 이해하기 쉬워지셨을 것입니다. 그럼 예를 들어보겠습니다. 

 

예) 아파트 구입가( 취득가액) : 3억 / 아파트 판매가(양도가액) : 6억 / 양도차액 : 3억

아파트 구입가가 3억이고, 아파트 판매가가 6억이면 이로 인해 수익은 3억이 실현되었습니다. 그럼 양도차액은 3억 인 것이며, 이 양도차액 3억 원에 대한 세금이 양도소득세입니다.

 

 

2022년 양도소득세율

과세표준 구간 세율 누진공제
1,200만원 이하 6% -
1,200만원 초과 4,600만 이하 15% 108만원
4,600만원 초과 8,800만 이하 24% 522만원
8,800만원 초과 1억 5,000만 이하 35% 1,490만원
1억 5,000만원 초과 3억원 이하 38% 1,940만원
3억원 초과 5억원 이하 40% 2,540만원
5억원 초과 10억원 이하 42% 3,540만원
10억원 초과 45% 6,540만원

위 표는 2021년 개정된 양도소득세율입니다. 양도소득세는 일반적인 세금과 동일하게 누진세이며, 양도차익에 따른 과세표준에 따라 적게는 6%에서 많게는 45%까지의 세율이 적용됩니다. 양도소득세율이 2021년부터 개정이 되면서 10억 원 초과의 양도차익에 대한 양도소득세율이 증가했습니다.

 

 

※ 참고 : 2020년까지 적용되던 양도소득세율(아래)

소득세 최고세율
소득세 최고세율

 

다주택자 양도소득세 중과조건 3가지

  1. 양도주택이 조정대상지역에 있고
  2. 중과대상 주택수가 두 채 이상이면서
  3. 법 소정 중과 제외 주택이 아닌 경우

다주택자의 경우, 2021년 6월 1일 이후부터는 양도소득세 기본세율에 20~30%가 중과가 되며, 장기보유 특별공제도 적용받지 못합니다. 중과세율 적용 조건은 위 3가지입니다.

 

양도소득세 중과가 되기 위해서는 먼저 주택수로 판정받아야 하며, 중과대상 주택수는 세대 단위로 판정합니다. 2021년 1월 1일 이후부터는 분양 권 취득 시에도 중과대상 주택수에 포함이 됩니다. 

 

 

취득세, 종부세 주택수 포함여부 

보유주택/ 권리 취득세 판단시 종부세합산 판단시
분양권
(미계약분 포함, 미분양 제외)
포함
(20.08.12 이후 취득분부터)
*오피스텔 분양권은 제외!
미포함
조합원 입주권
(재개발/재건축/지주택)
포함
(20.08.12 이후 취득분부터)
미포함
임대주택
(2018.09.13 이전 취득 조정지역)
*주택임대사업자 등록 주택
포함 미포함
임대주택
(2018.09.13 이후 취득 조정지역)
*주택임대사업자 등록 주택
포함
상속주택
(공유지분은 최고 지분자만)
미포함
5년간 미포함
(20.08.12 이전 취득자는
시행일 이후 5년간 제외)
포함
(지분 20% &
3억 이하 소수지분자 제외)
공동 소유주택 포함 포함
주거용 오피스텔
(주임사, 미등록, 전입신고된 업무용 포함)
포함
(20.08.12 이후 취득분부터 적용)
*시가표준 1억 이하 제외
포함
업무용 오피스텔 미포함 미포함
소형 저가주택 미포함
(시가표준 1억이하, 정비구역 주택 제외)
포함

 

지역별 주택수 포함 여부

구분(조정대상지역 여부) 주택수 포함
-서울특별시
-광역시
-경기도
-세종특별시
-모든 매물
(주거용 오피스텔, 주택임대사업자의 등록 임대주택
부동산 매매업자의 재고 자산 주택 등 포함)
-광역시의 군지역
-경기도와 세종특별시의 읍,면지역
-기타 도지역
-시가 3억원 초과 매물

기존에는 수도권 지역 위주로 조정대상지역이 지정되었으나 지금은 전국 대부분 지역이 조정 지역에 포함되었습니다. 만약 비조정지역인 군지역이나 읍, 면 지역, 기타 도지역에서도 시가 3억 원 초과 매물은 양도세 중과세율이 적용됩니다. 

 

 

다주택자 양도소득세 중과 1년간 한시 배제

다주택자 양도소득세 중과 1년 한시배제
다주택자 중과 한시 배제에 따른 세부담 변화

 

다주택자에 대한 양도세 중과를 1년간 한시 배제하고 1세대 1주택 양도세 비과세 보유, 거주기간 재기산 제도를 폐지하며, 이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 완화합니다. 이에 1년간 세부담을 완화하고 많은 부동산 매물이 풀려 시장이 안정화될 것을 전망하고 있습니다. 

 

 

 

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